Immer mehr Familien suchen nach Alternativen zum teuren Grundstückskauf. Eine davon ist das Erbbaurecht, das den Erwerb von Wohneigentum ohne Grundbesitz ermöglicht. Die Ersparnis beim Kaufpreis ist deutlich, doch auf lange Sicht drohen finanzielle Belastungen und rechtliche Unsicherheiten. Besonders in Städten, wo Bauland knapp und teuer ist, greifen Käufer zunehmend auf Erbpachtmodelle zurück.
Erbbaurecht in Deutschland
Rund 5 Prozent aller Grundstücke in Deutschland werden im Erbbaurecht vergeben. Dabei handelt es sich meist um Flächen, die Kirchen, Kommunen oder Stiftungen gehören. Diese Institutionen verpachten ihr Land gegen einen jährlichen Zins, anstatt es zu verkaufen. Ein Haus darf dort gebaut oder gekauft werden, ohne dass das Grundstück erworben wird.
Der sogenannte Erbbauzins beträgt im Schnitt zwischen 2 und 5 Prozent des Grundstückswertes. Die Vertragsdauer liegt meist zwischen 50 und 99 Jahren. Zu den größten Anbietern zählen unter anderem das Bistum Münster mit etwa 340 Erbbaurechten sowie zahlreiche Städte und Gemeinden. Auch Privatpersonen können als Erbbaurechtsgeber auftreten, wenn sie ungenutztes Land besitzen.
Vorteile für Bauherren und Käufer
Die größte Entlastung ergibt sich durch den Wegfall der Kosten für den Grundstückskauf. Dadurch benötigen Käufer deutlich weniger Eigenkapital. In vielen Fällen wird der Traum vom Eigenheim so erst möglich. Familien können langfristig planen, da viele Erbbaurechtsverträge über fast ein Jahrhundert laufen.
Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität bei der Nutzung:
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Das Haus kann verkauft, vererbt oder verschenkt werden.
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Ein Weiterverkauf ist möglich, allerdings oft mit Zustimmung des Grundstückseigentümers.
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Bei Einhaltung der Vertragsbedingungen ist eine Verlängerung der Laufzeit üblich.
Besonders für junge Familien oder Käufer ohne großes Startkapital ist das Modell attraktiv.
Risiken und finanzielle Belastungen
Erbbauverträge haben jedoch auch klare Nachteile. Der wichtigste: Das Grundstück gehört dem Nutzer nicht. Nach Ablauf der Pachtzeit entscheidet der Eigentümer über eine mögliche Verlängerung. Dabei kann es zu einer Erhöhung des Erbbauzinses kommen.
Zudem existiert das sogenannte Heimfallrecht. Es erlaubt dem Grundstückseigentümer, die Nutzung vorzeitig zu beenden, wenn der Vertrag verletzt wird – zum Beispiel bei ausbleibender Zahlung oder nicht genehmigter Nutzung. In diesem Fall wird zwar meist eine Entschädigung gezahlt, doch der Verlust des Hauses ist möglich.
Beispielhafte Risiken im Überblick:
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Erbbauzins kann alle 3 Jahre angepasst werden.
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Nutzung endet automatisch nach Vertragsablauf ohne Verlängerung.
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Heimfall bei Vertragsverstoß möglich.
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Grundstück bleibt Eigentum des Verpächters – kein Grundbuch-Eintrag als Besitzer.
Die Kreditvermittler von Dr. Klein weisen darauf hin, dass langfristig ein Kauf oft günstiger ist als ein Erbbauvertrag. Die Gesamtkosten über 99 Jahre können höher sein als ein einmaliger Grundstückskauf, vor allem bei steigenden Zinsen.
Was passiert nach Vertragsende oder bei Verkauf?
Verträge mit noch verbleibender Laufzeit können übertragen werden. Wer ein Haus auf einem Erbbaugrundstück kauft, das zum Beispiel noch 30 Jahre Vertragslaufzeit hat, übernimmt den bestehenden Vertrag. Die Bedingungen bleiben dabei erhalten.
Auch die Weitergabe innerhalb der Familie ist möglich. Vererbung oder Schenkung bedürfen allerdings in vielen Fällen der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Dennoch bleibt die Immobilie ein wirtschaftlich nutzbarer Besitz, solange die Laufzeit anhält.
Übersicht: Was erlaubt das Erbbaurecht?
| Nutzungsmöglichkeit | Erlaubt unter Bedingungen |
|---|---|
| Hausbau auf Erbbaugrundstück | ✅ Ja |
| Verkauf des Hauses | ✅ Mit Zustimmung |
| Vererbung/Schenkung | ✅ Mit Zustimmung |
| Nutzung über Vertragsdauer | ❌ Nur mit Verlängerung |
| Eigentum am Grundstück | ❌ Nicht möglich |
Institutionen wie Kirchen und Städte behalten durch Erbbaurechte langfristig Kontrolle über die Nutzung ihrer Flächen. So verhindern sie Spekulationen und sichern Einfluss auf zukünftige Bauprojekte. Cathrin Christoph vom Erbbaurechtsverband bestätigt den Trend: Immer mehr Kommunen nutzen diese Option statt Verkäufe zu tätigen.
Langfristige Planung bleibt entscheidend
Erbbaurecht bietet einen klaren Einstiegsvorteil beim Hauskauf. Die Risiken liegen vor allem in der Zukunft. Familien, die langfristig wohnen und planen wollen, müssen die Vertragsbedingungen genau prüfen. Nur wer sich dieser Verpflichtungen bewusst ist, profitiert nachhaltig von diesem Modell.
Quelle: Redaktions Netzwerk Deutschland