Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Preise für Wohnungen und Häuser steigen wieder. Das betrifft Großstädte ebenso wie viele Mittelzentren. Nach spürbaren Rückgängen in den Vorjahren zeigt sich seit Monaten eine klare Trendwende. Gleichzeitig nimmt der Druck auf die Mieten weiter zu. Mehrere strukturelle Faktoren wirken parallel und verstärken sich gegenseitig. Entwicklungen wie steigende Mieten trotz Mietpreisbremse prägen zunehmend den Alltag vieler Haushalte.
Inhaltsverzeichnis:
- Michael Voigtländer und Institut der deutschen Wirtschaft
- Einpersonenhaushalte und Carsten Brzeski
- Empirica, Empirica Regio und Metropolen
- Bevölkerungsentwicklung und Migration
- Zinsniveau, Neubau und Nachfrage
Michael Voigtländer und Institut der deutschen Wirtschaft
Die wirtschaftliche Schwäche bremst den Immobilienmarkt nur begrenzt. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft rechnet für 2026 mit steigenden Preisen von 3 bis 4 Prozent. Ein schneller Preisanstieg wie in den 2010er Jahren werde jedoch nicht erwartet. Das Angebot bleibt begrenzt. Gleichzeitig sind Baukosten und Finanzierungskosten deutlich höher als vor wenigen Jahren. Diese Kombination verhindert eine Entspannung für Käufer und Mieter. Ähnliche Tendenzen zeigen sich auch bei steigenden Baupreisen für Wohngebäude.
Ein zusätzlicher Belastungsfaktor sind die Nebenkosten beim Erwerb. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Diese Ausgaben erschweren insbesondere Haushalten mit geringem Eigenkapital den Zugang zu Wohneigentum.
Einpersonenhaushalte und Carsten Brzeski
Ein zentraler Nachfragefaktor ist die Veränderung der Haushaltsstruktur. Der Anteil der Einpersonenhaushalte steigt seit Jahren kontinuierlich. Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der Bank ING, verweist auf eine durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 2,0 Personen. 1991 lag dieser Wert noch bei 2,3. Ursachen sind eine spätere Familiengründung und eine sinkende Geburtenrate.
Dieser Trend gilt als langfristig. Prognosen zufolge wächst der Anteil der Einpersonenhaushalte bis 2045 um 2 Prozentpunkte auf 44 Prozent. Der Wohnraumbedarf steigt dadurch unabhängig von der Bevölkerungszahl. Selbst bei stagnierender Einwohnerzahl würde die Nachfrage nach Wohnungen weiter zunehmen.
Empirica, Empirica Regio und Metropolen
Der Wohnungsmarkt zeigt starke regionale Unterschiede. Bundesweit stehen rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Das meldet das Analysehaus Empirica. Der Leerstand konzentriert sich vor allem auf ländliche Regionen. In Metropolen und Ballungsräumen ist die Lage gegenteilig. Dort ist Wohnraum knapp und stark nachgefragt. Wer Details zur regionalen Preisentwicklung sucht, findet weitere Informationen hier.
Zahlen von Empirica Regio zeigen, dass große Städte jedes Jahr Zehntausende neue Einwohner anziehen. Der wichtigste Grund sind Arbeitsplätze. Diese Wanderungsbewegungen verschärfen den Wettbewerb um Wohnungen. Die Folge sind steigende Mieten. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung stiegen die Mieten 2025 bundesweit im Bestand und im Neubau um 4 Prozent. In großen Städten lagen die Zuwächse bei bis zu 8 Prozent.
Bevölkerungsentwicklung und Migration
Auch die Bevölkerungsentwicklung verstärkt den Druck. Ende 2024 lebten rund 83,6 Millionen Menschen in Deutschland. Das waren mehr als im Vorjahr. Seit fast 20 Jahren wird eine Schrumpfung prognostiziert. Sie ist bisher nicht eingetreten. Laut Carsten Brzeski war die Bevölkerung noch nie so hoch wie aktuell.
Der Hauptgrund ist Migration. Modellrechnungen gingen lange von 200.000 Zuwanderern pro Jahr aus. Tatsächlich lag die durchschnittliche Nettozuwanderung der letzten zehn Jahre bei rund 600.000 Personen jährlich. Besonders stark war sie 2015 während der Flüchtlingskrise und 2022 nach dem russischen Angriff auf die Ukraine.
Zinsniveau, Neubau und Nachfrage
Die Finanzierung bleibt ein zentrales Thema. Die Bauzinsen liegen seit Monaten bei etwa 3,7 Prozent. Eine Rückkehr zur Niedrigzinsphase gilt als unrealistisch. Parallel stockt der Neubau. 2024 wurden rund 252.000 Wohnungen fertiggestellt. Für die kommenden Jahre rechnen Institute mit weiter sinkenden Zahlen.
Der Bedarf liegt deutlich höher. Benötigt würden rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr. Steigende Reallöhne verstärken die Nachfrage zusätzlich. Im dritten Quartal stiegen sie um 2,7 Prozent. Auch hohe Erbschaften spielen eine Rolle. Eine Studie der Deutschen Bank zeigt, dass mehr als ein Drittel der künftigen Erben mit mindestens 250.000 Euro rechnet. In Ballungsräumen bringen viele Käufer dadurch hohes Eigenkapital ein.
Quelle: Kölnische Rundschau, Milekcorp
FAQ
Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland wieder?
Die Preise steigen, weil das Angebot an Wohnungen knapp bleibt, während Baukosten, Zinsen und die Nachfrage gleichzeitig zunehmen. Mehrere langfristige Faktoren wirken parallel.
Welche Rolle spielen Einpersonenhaushalte auf dem Wohnungsmarkt?
Einpersonenhaushalte erhöhen den Wohnraumbedarf unabhängig von der Bevölkerungszahl. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt seit Jahren und verstärkt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen.
Warum sind Metropolen stärker betroffen als ländliche Regionen?
Großstädte ziehen jedes Jahr Zehntausende neue Einwohner an, vor allem wegen der Arbeitsplätze. Gleichzeitig konzentriert sich der Leerstand überwiegend auf ländliche Gebiete.
Wie entwickeln sich die Mieten in Deutschland?
Die Mieten steigen bundesweit. 2025 legten sie im Durchschnitt um 4 Prozent zu, in großen Städten sogar um bis zu 8 Prozent.
Welche Bedeutung hat Migration für den Wohnungsmarkt?
Migration ist der wichtigste Treiber des Bevölkerungswachstums. Die Nettozuwanderung lag in den vergangenen zehn Jahren deutlich über früheren Prognosen.
Warum reicht der Neubau nicht aus?
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Rückläufige Baugenehmigungen in den Vorjahren wirken bis heute nach.
Wie hoch liegen die aktuellen Bauzinsen?
Die Bauzinsen bewegen sich seit Monaten auf einem Niveau von rund 3,7 Prozent. Eine schnelle Rückkehr zu niedrigen Zinsen gilt als unwahrscheinlich.
Welche Faktoren stärken die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich?
Steigende Reallöhne und hohe Erbschaften erhöhen das verfügbare Eigenkapital vieler Käufer und stützen damit die Nachfrage, besonders in Ballungsräumen.