Aktuelle Marktsituation 2025 in Deutschland

Nach einem Jahrzehnt rasant steigender Immobilienpreise hat sich der Markt in den letzten Jahren spürbar abgekühlt und neu justiert. Ausgelöst durch die Zinswende 2022 und stark gestiegene Bauzinsen kam es 2023 erstmals zu flächendeckenden Preisrückgängen – vor allem bei Bestandsimmobilien. Einfamilienhäuser aus dem Bestand verbilligten sich bis Frühjahr 2024 im Schnitt um rund 11 % gegenüber Vorjahr, ähnlich stark fielen ältere Reihenhäuser (-9 %) und Eigentumswohnungen (-6 %). Neubau-Immobilien hielten ihren Preis dagegen weitgehend stabil, da das Angebot hier weiterhin knapp und teuer in der Herstellung ist.

Neubau vs. Bestandsimmobilien – was lohnt sich 2025?

Seit Mitte 2024 mehren sich jedoch Zeichen einer Bodenbildung und Erholung. Die Europäische Zentralbank hat im Laufe von 2024 begonnen, die Leitzinsen wieder vorsichtig zu senken. Damit sind Baukredite etwas günstiger geworden, was die Finanzierbarkeit von Immobilienkäufen verbessert. Viele Kaufinteressenten haben sich an die neuen Zinsniveaus gewöhnt, und die Nachfrage kehrt zurück. Dies zeigt sich in ersten Preisanstiegen: Im 2. Quartal 2024 zogen die Preise in den sieben größten Städten bereits wieder um bis zu 2,3 % zum Vorquartal an. Bundesweit stieg das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt Anfang 2025 deutlich, ein Indiz für zurückkehrendes Vertrauen der Käufer. Im 1. Quartal 2025 lagen die Wohnungspreise bereits rund 3,2 % höher als ein Jahr zuvor – der erste nennenswerte Anstieg seit 2022. Experten gehen davon aus, dass der Markt sein Tief überwunden hat und 2025 moderate Preissteigerungen von etwa 2–4 % möglich sind. Von einem Einbruch oder gar einer geplatzten Blase kann keine Rede sein – im Gegenteil, der Markt zeigt sich robust und stabilisiert sich auf hohem Niveau.

Eine zentrale Frage für Investoren und Käufer ist, ob Neubau oder Bestandsimmobilie aktuell die bessere Wahl ist. Beide Segmente haben sich zuletzt unterschiedlich entwickelt:

Neubauten bleiben trotz der Marktabkühlung vergleichsweise preisstabil und teuer. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sind weiterhin begehrt und erzielen hohe Preise. Sie erfüllen neueste Energiestandards und verursachen niedrigere Nebenkosten, was angesichts hoher Energiepreise ein großer Vorteil ist. Allerdings sind die Baukosten in den letzten Jahren stark gestiegen (Materialpreise, Handwerkerkosten, verschärfte Effizienzvorgaben), und viele Projekte wurden wegen hoher Finanzierungskosten verschoben oder abgesagt. Das Neubau-Angebot ist dadurch knapp – 2024 brach die Zahl der Baugenehmigungen massiv ein, sodass kein Entlastungseffekt am Wohnungsmarkt eintritt. Wer in Neubau investiert, muss höhere Kaufpreise einkalkulieren, erhält dafür aber eine Immobilie ohne Sanierungsstau, mit Gewährleistung und attraktiv für solvente Mieter.

Bestandsimmobilien (Altbau und bestehende Objekte) haben hingegen deutliche Preisnachlässe erfahren, was für Käufer Chancen eröffnet. Viele ältere Häuser und Wohnungen gaben 2022–2023 einen Teil der vorherigen Wertzuwächse wieder ab. Besonders Objekte mit schlechter Energieeffizienz oder Renovierungsbedarf wurden günstiger, da Käufer die notwendigen Sanierungskosten im Preis abziehen. Ältere unsanierte Häuser etwa stehen mancherorts 10–15 % unter den früheren Spitzenpreisen. Diese Entwicklung macht Bestandsobjekte 2024/25 relativ attraktiv: Gebrauchte Wohnungen und Häuser sind im Schnitt deutlich günstiger als vergleichbare Neubauten, was sie für breitere Käuferschichten erschwinglich macht. Tatsächlich registrierte man 2024 eine steigende Nachfrage insbesondere nach Eigentumswohnungen und gebrauchten Häusern, weil viele Käufer vom teuren Neubausegment auf günstigere Bestandsobjekte auswichen.

Für Investoren bedeutet das: Ein qualitativ guter Altbau in Top-Lage kann 2025 ein lohnendes Investment sein, zumal er oft Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierung bietet. Wichtig ist, die Kosten für nötige energetische Sanierungen realistisch einzurechnen. Förderprogramme und gesetzliche Vorgaben (z.B. für Heizungen) sollte man im Blick behalten. Neubauobjekte bieten dagegen mehr Planbarkeit und geringeren Anfangsaufwand – ideal für Anleger, die langfristig und mit minimalem Verwaltungsaufwand investieren wollen. Die Entscheidung hängt von Zielen und Risikoprofil ab: Wer Rendite durch Entwicklung (z.B. Sanierung) erzielen will, findet im Bestand derzeit gute Gelegenheiten zu verhandelbaren Preisen. Wer hingegen sicherheit und sofortige Vermietbarkeit schätzt, greift eher zum hochpreisigen Neubau in gefragter Lage.

Mieten in den größten Städten – weiterhin angespannt

Auf dem Mietwohnungsmarkt zeigt sich 2025 ein anderes Bild: Die Wohnungsnot in vielen Großstädten spitzt sich weiter zu, was zu drastischen Mietsteigerungen führt. In den Metropolen sind die Mieten 2024 um rund 6–8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen – ein historisch starker Anstieg. Grund dafür ist das knappe Angebot: Wegen stockender Neubautätigkeit kommt kaum neuer Wohnraum auf den Markt, während die Bevölkerung in Städten weiter wächst. Zudem weichen viele Menschen, die sich wegen hoher Zinsen keinen Kauf mehr leisten können, zwangsläufig auf den Mietmarkt aus und erhöhen dort die Nachfrage.

Für Mieter bedeutet das: Rekordmieten in fast allen großen Städten. In München beispielsweise liegen die Angebotsmieten inzwischen im Schnitt bei über 20 € pro Quadratmeter, was München zur teuersten Mietstadt Deutschlands macht. Aber auch Berlin und Frankfurt haben stark aufgeholt – neue Mietverträge liegen dort oft bei 18 € und mehr pro Quadratmeter. Städte wie Hamburg, Stuttgart oder Freiburg bewegen sich im Bereich 15–17 €/m², Tendenz steigend. Selbst kleinere Großstädte und Uni-Städte verzeichnen jährliche Mietzuwächse von 4–5 %. Deutschlandweit übersteigt die Mietnachfrage das Angebot deutlich, zumal Deutschland im EU-Vergleich einen sehr hohen Anteil an Mietern hat (über 50 % der Haushalte). Für viele Haushalte wird das Wohnen dadurch zur Belastung: Immerhin sind die Einkommen 2024/25 nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten. Kurzfristig ist leider keine Entspannung in Sicht, da die Baukrise anhält – entsprechend müssen wir uns an anhaltend hohe Mieten in Ballungsräumen gewöhnen.

Regionale Preisunterschiede und teuerste Standorte

Die Immobilienpreise variieren regional enorm. Am teuersten sind weiterhin die wohlhabenden süddeutschen Regionen und die großen Metropolen. München bleibt mit Abstand der kostspieligste Markt Deutschlands – hier werden für Wohneigentum im Durchschnitt nahezu 10.000 € pro Quadratmeter verlangt. Damit ist München sogar eine der teuersten Städte Europas. Aber auch andere deutsche Großstädte liegen auf einem hohen Preisniveau: Berlin und Hamburg liegen bei etwa 6.000–6.500 €/m², dicht gefolgt von Frankfurt am Main und Stuttgart mit rund 5.500–6.000 €/m² im Schnitt. Zum Vergleich: In günstigeren Großstädten wie Köln, Düsseldorf oder Leipzig bewegen sich die Preise eher zwischen 3.000 und 4.500 €/m² – hier ist Wohneigentum also deutlich erschwinglicher.

Die folgende Tabelle zeigt die ungefähren Durchschnittspreise (angebotspreise) für Eigentumswohnungen in einigen teuren Städten, zusammen mit dem aktuellen Mietniveau vor Ort:

Stadt	Ø Kaufpreis Eigentumswohnung *	Ø Kaltmiete **
München	ca. 9.500 € pro m²	ca. 22 € pro m²
Berlin	ca. 6.300 € pro m²	ca. 18 € pro m²
Hamburg	ca. 6.100 € pro m²	ca. 17 € pro m²
Frankfurt	ca. 5.700 € pro m²	ca. 18–19 € pro m²
Stuttgart	ca. 5.300 € pro m²	ca. 15–17 € pro m²

*(Stand Ende 2024, durchschnittliche Angebotspreise; Neubau und Bestand zusammen)
*(durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen, Stand Ende 2024)

Man erkennt: München ist eine Klasse für sich, mit Abstand höchsten Kauf- und Mietpreisen. Berlin hat durch dynamisches Wachstum inzwischen Frankfurt überholt und ist preislich fast auf Münchener Niveau, zumindest was Mieten angeht. Hamburg, Frankfurt und Stuttgart bilden die nächste Gruppe hochpreisiger Standorte. Auffällig ist, dass gerade in Städten wie München oder Berlin die Kaufpreise in Relation zu den Mieten sehr hoch sind – oft entspricht der Kaufpreis dem 30- bis 35-Fachen der Jahresmiete. In ländlicheren Regionen oder kleineren Städten liegt dieser Vervielfältiger teils nur beim 20- bis 25-Fachen. Das bedeutet: Wer in Top-Städten kauft, erhält relativ geringere Mietrenditen, investiert dafür aber in sehr gefragte Lagen mit langfristig hoher Wertstabilität. In günstigeren Regionen sind die laufenden Renditen besser, allerdings ist dort das Wertsteigerungspotenzial oft begrenzter.

Wo lohnt sich jetzt der Immobilienkauf?

Angesichts der beschriebenen Lage stellen sich viele die Frage: Soll man 2025 in Immobilien investieren – und wenn ja, wo? Pauschal lässt sich das nicht beantworten, doch lassen sich einige Tendenzen festhalten:

1. Kein Preisverfall in Sicht: Die Zeiten des rasanten Preisanstiegs sind zwar vorüber, aber ein weiterer Absturz der Immobilienpreise bleibt aus. Experten erwarten eher wieder leichte Wertzuwächse. Wer also auf stark fallende Preise spekuliert, dürfte enttäuscht werden. Im Gegenteil, 2025 könnte sich als günstiger Einstiegszeitpunkt erweisen, bevor die Preise in gefragten Lagen wieder anziehen. Wichtig bleibt jedoch, nicht übereilt zu kaufen, sondern nur bei tragfähiger Finanzierung und passendem Objekt zuzuschlagen.

2. Gute Chancen bei Bestandsobjekten: Wie oben erwähnt, bieten vor allem Altbauten mit Preisabschlägen interessante Gelegenheiten. Ältere Wohnungen oder Häuser, die 2023 im Preis nachgegeben haben, sind jetzt verhältnismäßig günstig – insbesondere, wenn man bereit ist, in Renovierungen und energetische Modernisierung zu investieren. Käufer sollten hier genau kalkulieren: Mit Sanierungskosten können solche Objekte aber immer noch unter dem Neubaupreis liegen und mittelfristig an Wert gewinnen (etwa nach einer erfolgreichen Modernisierung). Die Verhandlungsspielräume bei Bestandsimmobilien sind 2025 ebenfalls größer als noch vor ein paar Jahren – gut informierte Käufer können Preisnachlässe aushandeln.

3. Neubau: Fokus auf Energieeffizienz und Förderung: Wer in Neubau investieren möchte, sollte auf nachhaltige, energieeffiziente Projekte setzen, da diese von Mietern und Käufern zunehmend nachgefragt werden. Staatliche Förderprogramme (z.B. KfW-Kredite für Effizienzhäuser) können die Finanzierung erleichtern, bleiben aber 2025 begrenzt verfügbar. Da Neubauten teuer sind, lohnt sich hier der Kauf vor allem in Top-Lagen, wo auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen ist – etwa in innerstädtischen Quartieren großer Metropolen, wo Wohnraum extrem knapp ist. In peripheren Lagen hingegen könnten Neubaupreise unter Druck geraten, falls die Nachfrage schwächelt.

4. Regionale Investitionschancen nutzen: Interessant sind Regionen, in denen Preise und Mieten in einem günstigen Verhältnis stehen und die Aussichten gut sind. Eine aktuelle Analyse identifizierte 40 von 400 deutschen Kreisen und Städten, die 2025 besonders gute Investitionsbedingungen bieten. Dort sind die Kaufpreise moderat (unter 25 Jahresmieten) und es wird bis 2035 dennoch mit soliden Wertzuwächsen gerechnet. Auffällig ist, dass viele dieser „Chancen-Regionen“ in der südlichen Hälfte Deutschlands liegen, oft wirtschaftsstarke Gegenden mit noch bezahlbaren Preisen. Aber auch einige ostdeutsche Städte mit Aufholpotenzial gehören dazu. Beispiele (ohne Rangordnung): Augsburg und Nürnberg in Bayern, Hannover in Norddeutschland oder Leipzig in Sachsen – hier sind die Immobilienpreise noch vergleichsweise günstig, die Wirtschaft robust und die Bevölkerung wächst. Wer dort jetzt kauft, kann sowohl von Mietrenditen als auch von möglichen Wertsteigerungen profitieren. Wichtig ist dennoch, jede Lage individuell zu prüfen: Kriterium Nr. 1 bleibt die Zukunftsfähigkeit des Standorts (Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Zuzug) und die Qualität der Immobilie selbst.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien trotz der Marktabkühlung nach wie vor eine lohnende Anlage sein können. 2025 ist kein Jahr für Panik oder einen Ausverkauf, sondern eine Phase der Normalisierung auf hohem Niveau. Käufer mit solider Finanzierung haben nun wieder bessere Auswahl und Verhandlungschancen als in den Boomjahren. Langfristig orientierte Investoren sollten den Markt genau beobachten, aber nicht zögern zuzuschlagen, wenn das Gesamtpaket stimmt – sprich, Lage, Preis und Objektqualität. Die Mieten steigen unvermindert, was Immobilien als Inflationsschutz attraktiv macht. Gleichzeitig sorgen die Erfahrungen der letzten Jahre dafür, dass Käufer kritischer prüfen und nicht mehr jeden Preis zahlen. Das ist gesund für den Markt. Mit realistischen Erwartungen, gründlicher Recherche und einem langen Atem bleibt die Investition in „Betongold“ auch 2025 attraktiv – sei es auf dem Primärmarkt (Neubau) oder dem Sekundärmarkt (Bestand), solange die Grundregeln von Lage, Lage, Lage und solider Finanzierung beherzigt werden.

Quellen:

• Sparkasse – „Entwicklung der Immobilienpreise: Trends, Treiber und Prognosen für 2025“, Sparkasse.de Ratgeber. (Überblick über Zinsentwicklung, Preisrückgang 2023/24 und Prognose 2025) 

• Focus Online – „Deutsche Städte sind die teuersten in ganz Europa – die Top-10 bei Wohnungen und Häusern“, 28.05.2025. (Daten zu Immobilienpreisen 2024 in München, Berlin, Hamburg u.a. im Europavergleich) 

• Markt & Mittelstand – „Teures Pflaster Europa: München bleibt Spitzenreiter bei Immobilienpreisen“, 2025. (Remax-Report mit Kaufpreis-Ranking, IfW-Immobilienindex Q1 2025 und regionale Preisentwicklungen) 

• STERN – „Immobilienpreise: Was 2025 Mietern und Käufern bringt“, 05.07.2025. (Einschätzung der Marktlage 2025, Mietanstieg und Kaufpreis-Trend laut Experten und Statistischem Bundesamt) 

• Dr. Klein (Finanzdienstleister) – „Immobilienmarkt 2025: jetzt kaufen oder doch lieber warten?“, 01.07.2025. (Prognose eines leichten Preisanstiegs 2025, Kommentar zur Entwicklung von Bestands- vs. Neubauobjekten und Kaufempfehlung bei passender Immobilie) 

• Postbank Wohnatlas 2025 – „Diese Regionen bieten Investitionschancen beim Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand“, Pressemitteilung vom 02.06.2025. (Studie des HWWI im Auftrag der Postbank: Identifiziert 40 Regionen mit moderatem Preisniveau und überdurchschnittlichen Zukunftschancen, Verhältnis Kaufpreis zu Miete, Prognosen bis 2035) 

• Statista / Condé Nast Traveller – „Die 10 teuersten Städte Deutschlands 2024 im Ranking“, 21.12.2024. (Auswertung der Mietpreise pro m²: Top-10 Städte nach Höhe der Angebotsmieten, u.a. München, Frankfurt, Berlin, etc.)